1. La cuestión
Se plantea si en una escritura de enajenación de una vivienda el vendedor soltero, viudo o divorciado debe manifestar que la vivienda transmitida o gravada no constituye el domicilio común o de pareja estable a los efectos de los arts. 11 y 28 de la Ley 10/1998, de 15 de julio de Uniones Estables de Pareja del Parlamento Catalán.
El art. 11 citado dispone:
Artículo 11. Disposición de la vivienda común.
1. El conviviente titular de la vivienda común o de los muebles de uso ordinario no puede llevar a cabo ningún acto de enajenación, de gravamen o, en general, de disposición de su derecho que comprometa su uso sin el consentimiento del otro o, en su defecto, de la autorización judicial.
2. El acto efectuado sin consentimiento o sin la autorización prescrita por el apartado 1 es anulable a instancia del otro conviviente en el plazo de cuatro años desde que tenga conocimiento del mismo o desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. No procederá la anulación permitida por el apartado 2 cuando el adquirente actúe de buena fe y a título oneroso si, además, el titular ha manifestado que el inmueble no tenía la condición de vivienda común, aunque sea manifestación inexacta. Sin embargo, el que ha dispuesto del mismo responde de los perjuicios que cause, de acuerdo con la legislación aplicable.
Y el art. 28, para las uniones homosexuales, dispone:
Artículo 28. Disposición de la vivienda común.
1. El conviviente titular de la vivienda común o de los muebles de uso ordinario no puede llevar a cabo ningún acto de enajenación, de gravamen o, en general, de disposición de su derecho que comprometa su uso sin el consentimiento del otro o, en su defecto, de la autorización judicial.
2. El acto efectuado sin consentimiento o sin la autorización prescrita por el apartado 1 es anulable a instancia del otro conviviente, en el plazo de cuatro años, desde que tenga conocimiento del mismo o desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. No procederá la anulación permitida por el apartado 2 cuando el adquirente actúa de buena fe y a título oneroso si, además, el titular ha manifestado que el inmueble no tenía la condición de vivienda común, aunque sea manifestación inexacta. Sin embargo, quien haya dispuesto de la misma responde de los perjuicios que cause, de acuerdo con la legislación aplicable.
2. Jurisprudencia
Sobre la cuestión se ha pronunciado la DGRN en Res. 18 de junio de 2004 en la que se revocó la calificación registral señalando que el registrador no puede exigir una manifestación específica del disponente sobre el carácter común de la vivienda o de pareja estable.
Sin embargo, esta resolución fue revocada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona de fecha 19 de abril de 2006 en la que alegando razones de seguridad de tráfico jurídico es exigible la manifestación del disponente siempre.
Interpuesto recurso de apelación, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 28 de mayo de 2007 no entra en el fondo de la cuestión al entender que ya se había inscrito y había desaparecido la controversia.
Sin embargo, la decisión ha sido establecida por la resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de fecha 22 de mayo de 2006 (BOE 26.07.2006) en la que manifiesta:
a) Que el registrador está vinculado por el principio de legalidad y, por tanto, no puede exigir una manifestación que la ley exige para las uniones estables si no tiene constancia de que vive en pareja el disponente.
b) No basta con la mera hipótesis de que el vendedor puede constituir pareja estable por ser soltero, viudo o divorciado.
c) En todo caso, la manifestación, —sin ser necesaria para la inscripción registral— sí tendrá un alcance sustantivo como es el de impedir la eventual anulación del acto (arts. 11-3 y 28-3, vistos).
3. Conclusión
Como conclusión final y referida para las escrituras de enajenación o gravamen de viviendas sitas en Cataluña no es necesario ni obligatorio que el disponente que sea soltero, viudo o divorciado manifieste que no forma pareja estable o que la vivienda transmitida no es el domicilio común de su unión estable.
Sin embargo, a salvo de la falta de elegancia, tal manifestación evitaría la futura y posible anulación del acto de enajenación.
Se propone esta fórmula:
Manifiesta la parte disponente que la vivienda transmitida *gravada no constituye su vivienda habitual común.