miércoles, 20 de abril de 2011

15. Vivienda habitual de la pareja de hecho


1. La cuestión



Se plantea si en una escritura de enajenación de una vivienda el vendedor soltero, viudo o divorciado debe manifestar que la vivienda transmitida o gravada no constituye el domicilio común o de pareja estable a los efectos de los arts. 11 y 28 de la Ley 10/1998, de 15 de julio de Uniones Estables de Pareja del Parlamento Catalán.


El art. 11 citado dispone:
Artículo 11. Disposición de la vivienda común.
1. El conviviente titular de la vivienda común o de los muebles de uso ordinario no puede llevar a cabo ningún acto de enajenación, de gravamen o, en general, de disposición de su derecho que comprometa su uso sin el consentimiento del otro o, en su defecto, de la autorización judicial.
2. El acto efectuado sin consentimiento o sin la autorización prescrita por el apartado 1 es anulable a instancia del otro conviviente en el plazo de cuatro años desde que tenga conocimiento del mismo o desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. No procederá la anulación permitida por el apartado 2 cuando el adquirente actúe de buena fe y a título oneroso si, además, el titular ha manifestado que el inmueble no tenía la condición de vivienda común, aunque sea manifestación inexacta. Sin embargo, el que ha dispuesto del mismo responde de los perjuicios que cause, de acuerdo con la legislación aplicable.


Y el art. 28, para las uniones homosexuales, dispone:
Artículo 28. Disposición de la vivienda común.
1. El conviviente titular de la vivienda común o de los muebles de uso ordinario no puede llevar a cabo ningún acto de enajenación, de gravamen o, en general, de disposición de su derecho que comprometa su uso sin el consentimiento del otro o, en su defecto, de la autorización judicial.
2. El acto efectuado sin consentimiento o sin la autorización prescrita por el apartado 1 es anulable a instancia del otro conviviente, en el plazo de cuatro años, desde que tenga conocimiento del mismo o desde su inscripción en el Registro de la Propiedad.
3. No procederá la anulación permitida por el apartado 2 cuando el adquirente actúa de buena fe y a título oneroso si, además, el titular ha manifestado que el inmueble no tenía la condición de vivienda común, aunque sea manifestación inexacta. Sin embargo, quien haya dispuesto de la misma responde de los perjuicios que cause, de acuerdo con la legislación aplicable.


2. Jurisprudencia


Sobre la cuestión se ha pronunciado la DGRN en Res. 18 de junio de 2004 en la que se revocó la calificación registral señalando que el registrador no puede exigir una manifestación específica del disponente sobre el carácter común de la vivienda o de pareja estable.


Sin embargo, esta resolución fue revocada por la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona de fecha 19 de abril de 2006 en la que alegando razones de seguridad de tráfico jurídico es exigible la manifestación del disponente siempre.


Interpuesto recurso de apelación, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 28 de mayo de 2007 no entra en el fondo de la cuestión al entender que ya se había inscrito y había desaparecido la controversia.


Sin embargo, la decisión ha sido establecida por la resolución de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas de fecha 22 de mayo de 2006 (BOE 26.07.2006) en la que manifiesta:
a) Que el registrador está vinculado por el principio de legalidad y, por tanto, no puede exigir una manifestación que la ley exige para las uniones estables si no tiene constancia de que vive en pareja el disponente.
b) No basta con la mera hipótesis de que el vendedor puede constituir pareja estable por ser soltero, viudo o divorciado.
c) En todo caso, la manifestación, —sin ser necesaria para la inscripción registral— sí tendrá un alcance sustantivo como es el de impedir la eventual anulación del acto (arts. 11-3 y 28-3, vistos).

3. Conclusión


Como conclusión final y referida para las escrituras de enajenación o gravamen de viviendas sitas en Cataluña no es necesario ni obligatorio que el disponente que sea soltero, viudo o divorciado manifieste que no forma pareja estable o que la vivienda transmitida no es el domicilio común de su unión estable.


Sin embargo, a salvo de la falta de elegancia, tal manifestación evitaría la futura y posible anulación del acto de enajenación.


Se propone esta fórmula:
Manifiesta la parte disponente que la vivienda transmitida *gravada no constituye su vivienda habitual común.

14. Sustitución de poder mercantil



Reseña del artículo Sustitución de poder mercantil: interpretación del alcance de las facultades sustituidas. Comentario de la Resolución DGRN 7 de mayo de 2008. Jorge Sáez-Santurtún Prieto, Cuadernos de Comercio, nº 50, diciembre 2008, p.181.


1. Un poder no puede ser objeto de interpretación extensiva. Pero esto no quiere decir que sea objeto de interpretación restrictiva, sino estricta, es decir, atendiendo a lo que propiamente es su contenido RDGRN 14 marzo 1996.
2. Para que el mandato se repute comisión mercantil conforme al art. 244 C. Com. Es necesario que tenga por objeto un acto u operación de comercio y que el comitente o comisionista sea comerciante, por lo que no todos los encargos realizados por una sociedad mercantil se pueden reputar comisión mercantil, RDGRN 11 junio 2004.
3. En la sustitución del poder existe una novación subjetiva de manera que el apoderado inicial (sustituyente) se desvincula de la relación representativa siendo sustituido por un nuevo apoderado (sustituto) de cuya gestión aquél no responde.
4. En el subapoderamiento estamos en presencia de una delegación revocable en la que el apoderado (subpoderdante) nombra otro representante del principal, pero manteniendo intacta su posición y conservando íntegro su poder.
5. En la práctica, la distinción entre sustitución propia y subapoderamiento se complica porque es frecuente utilizar el término «sustitución» en un sentido amplio e impreciso, propio de un verdadero suapoderamiento.
6. Un apoderado puede subapoderar todas sus facultades, pero existe dos que no puede delegar: 1) la propia facultad de sustitución y 2) la facultad de autocontratación.
7. La distinción entre poder general y poder en términos generales no es tan importante porque lo que importa es que el apoderado tenga facultades suficientes para apoderar o sustituir a otro. Poder en términos generales es aquel que no expresa las facultades que concede al apoderado y por tanto se entiende que es un poder para administrar (art. 1731-1 CC). Mientras que el poder general es el que concede facultades en un sentido amplio y abundante, pero al fin concreta facultades, mientras que el anterior no concreta ninguna.
Cabe —por tanto— que el poder general sea concedido en términos generales (sin facultades) y autorizará sólo para administrar, o cabe que el poder general sea concedido con facultades amplias y suficientes para administrar y disponer o enajenar de sus bienes, etc y en este caso autorizará para las facultades concedidas y en la extensión de las mismas.

13. Copias de testamentos revocados

(Comentario Resolución Sistema Notarial 19.02.2008)

1. Supuesto de hecho



Se plantea la posibilidad de obtener copias de quince testamentos, todos ellos revocados por otros posteriores, otorgados por un testador viudo y sin descendientes, que en su último testamento designa heredera a una hermana. Fallece con posterioridad la heredera instituida y solicita las copias una nieta de la heredera que por premoriencia de su padre deviene sucesora efectiva de su abuela, la repetida heredera.
El notario archivero de Distrito niega las copias solicitadas alegando que la solicitante no tiene derecho a copia por no encontrarse en ninguno de los supuestos del artículo 226 del RN que dice:
Art. 226. En vida del otorgante, sólo éste o su apoderado especial podrán obtener copia del testamento.
Fallecido el testador, tendrán derecho a copia:
a) Los herederos instituidos, los legatarios, albaceas, contadores partidores, administradores y demás personas a quienes en el testamento se reconozca algún derecho o facultad.
b) Las personas que, de no existir el testamento o ser nulo, serían llamados en todo o en parte en la herencia del causante en virtud de un testamento anterior o de las reglas de la sucesión intestada, incluidos, en su caso, el Estado o la Comunidad Autónoma con derecho a suceder.
c) Los legitimarios.
Las copias de testamentos revocados sólo podrán ser expedidas a los efectos limitados de acreditar su contenido, dejando constancia expresa de su falta de vigor.

2. Comentario


La solicitante funda su petición en la necesidad de obtener los datos necesarios de los testamentos anteriores para formalizar un inventario de los bienes del causante.
La DGRN se muestra muy estricta en la atribución del derecho a copia del testamento. De la misma manera que no niega copia a quien tiene derecho o interés legítimo, no la concede cuando los motivos de la solicitante no son dignos de protección y entiende que en el supuesto planteado no existe interés legítimo en la solicitante que pide copia de los quince testamentos anteriores revocados siendo la solicitante tan solo legitimaria de la heredera nombrada con derecho a copia en el último testamento.
La principal consecuencia de esta resolución es la constancia de que no se tiene derecho a solicitar copia de un testamento revocado si es por indagar la anterior voluntad del testador o por motivos ajenos a la última voluntad del causante. Salvo que el solicitante se encuentre en alguno de los supuestos del art. 226 RN y no existan causas legales para denegar la copia.
Es de suponer que la DGRN tampoco ha sido ajena a la carga añadida de obtener quince copias de otras tantas matrices archivadas en el Archivo de Distrito y que la información buscada se podría obtener acudiendo a los registros de la propiedad y fiscales existentes, que además son públicos.